小编： 短期内如此密集出现各地调控政策，实属罕见
短期内如此密集出现各地调控政策，实属罕见。这将给楼市带来多大的影响？各地市场的反应又有何不同？《每日经济新闻》房产频道记者对此详细解读。
【 从3月1日河北的涿州开始，到3月19日的保定为止，据不完全统计，在半个多月的时间里，全国有17个城市相继出台楼市限购或者限购升级措施。限购政策出台得如此紧锣密鼓，不得不说与春节后全国各大城市出现的涨价潮有关。尤其是北京，自进入3月以来，房价就开始飙升，从侧面印证了楼市确实到了不调控不行的地步。
短期内如此密集出现各地调控政策，实属罕见。这将给楼市带来多大的影响？各地市场的反应又有何不同？《每日经济新闻》房产频道记者对此详细解读。】
3月18日，国家统计局对外公布了“2017年2月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”。数据显示，与1月份相比，2月份70个城市新建商品房价格涨幅趋缓，尤其是在国家重点监控的15个一线个城市房价有所下降，占比近七成。
与1月相比，上述受监测的70个城市的房价波动幅度也再次收窄，多数城市新建商品住宅价格下降或涨幅在0.5%及以内。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，上述重要变化与相关重点城市因地制宜、因城施策的房地产调控政策作用密切相关。
数据显示，2月份70个检测城市中，有58个城市新房价格上涨或止跌。其中三亚、西安、重庆、广州和海口五个城市的房价环比增幅最大，紧随其后的有扬州、韶关、哈尔滨、长沙和九江，这几个城市位列房价上涨前10位，其中涨幅最大的是三亚，环比上涨1.3%。
《每日经济新闻》记者注意到，新房价格主要下跌城市则集中在15个一线和热点二线个城市新建商品住宅价格环比降幅在0.1至0.6个百分点之间；2个城市环比持平；其余3个城市环比涨幅均在1%以内。
刘建伟解释说，2月份，15个一线和热点二线城市在因地制宜、因城施策的房地产调控政策作用下，新建商品住宅成交量继续减少，房价环比综合平均略有下降，降幅与上月持平。
从上述15个热点城市来看，北京新房价格环比已连续4个月停止上涨，与上月持平；深圳则连续5个月出现下跌，2月环比跌幅在6%；上海却在连续3个月下跌后回涨0.2%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，在各类城市中，三线城市涨幅最大，后续需加强对三线城市的政策调控。他认为，去年四季度开始的政策调控，效力在逐渐释放。从目前城市数据看，热点城市逐渐降温，但其他城市房价上涨幅度相对偏大，此类城市近期可能会频频出台调控政策，有利于引导市场回归平稳。
二手房方面，国家统计局公布的70个大中城市数据显示，2017年2月份，70个大中城市二手住宅价格环比涨0.4%，这是目前为止连续第23个月的上涨。
但相比1月份的数据，2月份的增幅总体持平。另外，经过对比，2016年全年和今年1~2月份数据，一二手房的价格走势基本一致。
与1月份相比，今年2月份70个大中城市中，二手房价格下降的城市有11个，上涨的城市有55个，持平的城市有4个。而在1月份，价格下降的城市有16个，上涨的城市有51个，持平的城市有3个。
数据表明，2月份二手房价上涨和持平的城市数量有所增加，而下降的城市数量有所减少。同时，统计显示，有59个城市房价处于止跌或上涨态势。
以北京为例，安居客房价数据显示，截至2017年3月14日，北京二手房均价首次突破6万元大关，达到60382元/平方米，环比上月上涨1.4%，同比去年上涨了43.5%。2014年走出低迷期后，北京房价连续三年持续走高，相比2012年底正好翻倍。
安居客一位房产分析师告诉《每日经济新闻》记者，信贷政策的效用是短期的，土地资源紧缺决定了北京房价的长期趋势。
严跃进认为，虽然二月份的整体房价（包括新房、二手房）有所上涨，但是总体还处于“合理区间”，而3月份开始，各地调控政策会纷纷出台，这就说明房价上涨的压力依旧存在。
他指出，各地出台管控政策后，预计房地产市场后续趋于稳定，尤其是各地针对外来人口社保缴纳年限的增加、认房又认贷等政策的提出，都使得此类城市后续稳定房价的基础更加扎实。
根据易居智库提供的数据，近七年（2010年~2016年）70城商品房价涨幅分别为7.5%、6.9%、7.7%、7.7%、1.4%、7.4%以及10.1%，而今年前两个月的涨幅为2.9%，较去年呈明显收紧态势。
数据显示，2009年70城商品房房价涨幅达到23.2%之后，2010年全国开始实行限贷，各大重点城市也纷纷推出限购政策，当年房价涨幅明显收窄。
2014年，整体交易量和房价都较上年出现下跌，其中70城整体交易量相较2013年下跌9.6%，而价格方面，2014年9月开始出现下跌，随后跌幅增大，到了2014年12月跌幅达到4.5%。在此情况下，各大城市又纷纷解除此类政策，并出现信贷放宽“救市”政策。
对于2015年而言，由于面临更为宽松的政策环境，呈现价格和交易量都大幅上涨的态势，其中交易量相较于2014年的3.95亿平方米上涨了26.1%，为4.98亿平方米，价格上涨7.4%。
2016年，上升趋势依旧明显，数据显示，整个2016年的70城商品房交易量为6.32亿平方米，相较于2105年上涨26.9%，价格涨幅为10.1%，创下近七年新高。
但这一态势在2016年四季度开始得到了相对控制。根据《每日经济新闻》记者简单梳理，自去年9月30日以来，全国有35个城市出台了超过105次有关房地产的约束性调控政策，16个城市升级了限购限贷措施，其中，北上广深均实行“认房又认贷”。
严跃进认为，在此背景及高压政策下，预计今年上半年房价环比增幅数值不会太大，房地产市场总体会停留在平稳运行的区间。
新政后首日，不限购的增城迎来了抢房高潮。“增城已经不是买房了，完全就是在抢房。”增城某楼盘销售人员告诉《每日经济新闻》记者。
原计划于3月18日开盘的5楼盘仅4盘如期开盘，价格均有不同幅度的上涨，翡翠绿洲与广铝荔富湖畔双双售罄，挂绿湖碧桂园公寓开盘1小时去化达到九成，碧桂园印象3月19日推出43套商铺，有客户一口气扫了23套。
国家统计局公布的2月70城住宅销售价格统计数据显示，广州新建住房价格环比上涨0.9%，已是连续第23个月上涨。在15个热门一线二线城市里，广州上涨幅度最大。
据了解，3月18日原计划有5个楼盘开盘，但在17日深夜限购政策加持下，仅4盘如期开盘。
翡翠绿洲的销售人员告诉《每日经济新闻》记者，早上5点就有购房者在排队买房了，而18日推出的200套76~147平方米两房至四房单位目前已全部售罄，价格在2.1万~2.5万元/平方米。
该销售人员透露，梳理了一些余货或者遗漏的货量，于3月19日推出，但是货量不多，具体户型和货量需要梳理之后才能知晓，未买到房的客户19日赶早还可能买到房。该销售人员告诉记者，客户并不是越早来就能买到房，而是需要更快下决定，开盘当天很多客户在楼下犹豫一阵，房子就被抢了。
同样位于增城的广铝荔富湖畔推出的130套76~107平方米精品“N+1”二至三房已全部售罄，工作人员告诉记者，一上午的时间130套全部卖出，均价为1.7万元/平方米，并当场清理遗漏的货量，确认全部售罄。
该工作人员透露，广铝荔富湖畔预计将于四五月间再推新货，货量在100套左右，预计均价为1.8万元左右。
碧桂园挂绿湖18日推出168套38~ 45平方米loft公寓，价格在1.7万元~1.8万元/平方米，带装修。据销售人员介绍，原本预计到场300组客户约1000人，而项目开盘不到1小时，现场客户已超500人。据《每日经济新闻》记者了解，该项目开盘一小时去化率达九成。
同样于18日加推的碧桂园印象推出43套商铺，据广州房产报道，有大客户一口气扫了23套。
网易房产监测阳光家缘数据显示，截至2017年3月16日，广州一手住宅共成交19625套，其中增城成交达到4925套，占全市成交量的四分之一，稳坐广州销冠位置。经过一年的去化，增城的库存去化周期已低至4个月，明显低于正常的8~10个月的水平。
据《每日经济新闻》记者了解，碧桂园城市花园预计于4月份推出新货，货量大概在200套左右，预计价格在1.7万~1.8万元/平方米。销售人员介绍，目前正在进行诚意登记。
地产经济学家邓浩志认为，如果限购不跟进，增城、从化这两地的房价也一定会持续快涨。
谈及广州连夜升级限购政策，知名财经评论家叶檀认为，限购明显是控制房价的手段之一，短期可能会压制成交量，但真正影响房价的经济增长和货币量宏观面并没改变，房价长期仍然持续上行。
在广州调控升级之下，2016年抢走四成广州客的佛山则直接成为广州调控加码的受益者，大肆“抢走”广州客。
佛山越秀星汇云锦项目18日在售的116平方米三房的价格已升至2.5万元/平方米，大户型价格为1.8万~2万元/平方米左右。
该项目销售人员告诉记者，楼盘在17日晚12点提价，后续价格还会继续涨，如果开始全线元/平方米。广州调控政策一出，广州很多的客户都涌入佛山了，广州新政后首日该项目就已消化10多套单位，目前所剩货量大约为40套左右。
据了解，佛山南海万科广场在售有88平方米和90平方米的三房户型，销售人员告诉《每日经济新闻》记者，目前项目均价2.9万元/平方米。该销售人员透露，有缴存公积金的客户在首付不足的情况下，项目可以想办法解决一部分首付问题。
邓浩志表示，广州的购房门槛进一步提升，外地户口的“刚需族”被迫转战佛山，预计佛山实际成交量将有所放大，而价格也会加速攀升。但房价上涨压力也加大了，佛山近期调控加码的可能性很大，但预计力度并不会太大。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，佛山目前本身购房政策宽松，广州政策收紧将有更多的购房需求涌入佛山，大家担心佛山后续会收紧外来政策，尤其是广州和佛山交界的地方可能会有政策出台，因为近期交界处交易可能会比较活跃，抢购现象可能会出现。
3月17日下午，北京市住建委出台“认房又认贷”的楼市新政，使得调控重返2014年“9.30”新政之前的从紧状态。
从北京楼市新政来看，核心要点是购房首套非自住房首付不低于40%，购买二套自住房首付比例提至60%，购买二套非自住房首付不低于80%。
3月13日，《证券时报》旗下的“券商中国”微信公号曾发了一篇《北京又疯狂？卖家报728万，买家从7点砍价砍到夜里11点，745万成交》，次日又发布《焦灼的房价！北京过户加急号炒到1万块，2月份70万人次看过房都在等明天定调》。
《每日经济新闻》记者注意到，3月16日，财新网报道称北京部分银行停贷。次日，多家相关银行借媒体发声否认停贷。
但随着北京楼市舆情升温，加码调控也顺势出炉。当天，号称“京城二手房交易大鳄”的链家集团掌舵人左晖评论说，北京新政将显著影响供求市场，也会影响部分消费者的预期。
新政加码之后，北京楼市到底有何变化？3月18日，《每日经济新闻》记者实地走访了北京市区多个在售的住宅新楼盘。
在丰台区槐房西路南段的天恒金融街公园懿府，再往南走不远处是北京南五环，往东数公里就是南苑机场。记者在靠近该楼盘的大路边下车，看到售楼部门前的道路还未修好，只铺了一层绿色防尘网。
尽管如此，这似乎并不妨碍看盘者驾车前来。除了北京牌照之外，还有不少天津与河北牌照的小汽车，尤其是河北“非冀A”牌照较惹眼。
进入售楼部后，《每日经济新闻》记者看到，这里并未出现人山人海抢房的情况。一名置业顾问介绍说，目前他们在售的是14号楼，全是110平方米以上的户型，一梯两户。
记者从上述楼盘的销控表进一步看到，当天该楼盘还有大量可售房源，售价均在7万元/平方米以上。
当上述置业顾问问及记者想买的是否属于首套房时，其表示目前北京首套房绝多数首付比例已是四成，3.5成的情况已非常少，那个售价是拿到预售证后的售价，不能随便调。
看到记者有些犹豫，上述置业顾问补充说，如果能早点订下来，可以打99折，优惠下来达8万多元。3月19日，记者再度接到上述置业顾问的销售电话，询问是否考虑好了。
记者在丰台区一个名叫上海建筑的在售楼盘也了解到，该楼盘主力户型主要是140平方米以上，面积比公园懿府的户型面积还大。记者查询发现，网易房产数据显示，2月底时该楼盘有10余套在售，如今其一位置业顾问透露，目前大概还是有不到10套。
此前诸多媒体报道称，京城新房趋于豪宅化。记者发现，这应是基于售价视角。与此销售波澜不惊形成对比的是环京楼市升温潮。
熟悉京津冀楼市的中国城市产业发展联盟主席陈宝存举例说，“涿州的天保绿城楼盘，报价已从16500元/平方米一路飙升到19000元/平方米，估计排卡客户得死一批。”
3月至今，全国已有北京、广州、南京、杭州、青岛等多个城市对全域或部分区域升级楼市调控。而去年11月，上海也曾出台了一轮调控政策，从提高首付比例、认房认贷到控制贷款等，号称上海史上最严调控，但在今年3月的调控潮中，处于一线“风暴眼”的上海却尚未跟进。
从机构数据看，2月上海一手房同比成交量一度“腰斩”，房价也出现松动。在这一波调控潮席卷全国的背景下，上海的调控成果能否为全国树立典范？一些在售新盘的实际销售受调控影响又有多大？3月18日前后，《每日经济新闻》记者实地走访了多个楼盘，一探究竟。
2016年初，上海楼市出现火热局面，仅青浦区域就出现了多个开盘当日售罄的楼盘。但伴随“325”新政出台，明确表示严厉打击房价过快上涨，楼市在4~5月出现回落。
不过，去年6月上海房价再度反弹，上海整体成交均价突破4万元/平方米。在楼市尚未彻底回暖时，去年11月，上海楼市新政再度加码，并带来一系列变化。
青浦区中原地产一位经理人向先生告诉记者，11月的新政带来的最明显变化，就是销售形式变了。向先生说，行情好的时候，楼盘只让你认筹，大家排队摇号，开几栋卖几栋，这样把客户集中起来，可以造成哄抢的氛围。
然而，当前上海楼市严格执行“一房一价”等政策，使得市场比之前更为透明化。
在此背景下，记者注意到，一些项目开始以小批量多次开盘的方式营造热销氛围。但是，向经理称，“这短期尚能维持较高签约率，但很多项目的去化速度还是明显放慢，也就是说以价换量对市场的刺激度在减弱”。
反映在总体数据上，据中原地产最新统计数据显示，上海2月新建商品住宅成交面积36.3万平方米，环比减少6.7%，同比下滑49.1%。
亿翰智库董事张化东告诉《每日经济新闻》记者，上海的开发商从拿地到开盘基本在12个月以上，在当前去化周期不足18个月的情况下，开发商推盘意愿不会很强。
记者走访了位于上海青浦区赵巷青湖东路上的某知名房企项目发现，该项目的成交量与调控之前相比，在供货量近似的前提下减少了近一半。
该项目在2016年年初时，单价在2万元/平方米左右，现在均价则在4万元/平方米左右。据项目营销经理介绍说，原先项目一天能卖两三套，如今两天才能卖一套。
熟悉该区域的某中介人士告诉记者，之所以会出现这样的问题，和这个项目本身位置偏僻有关楼盘位于赵巷镇边界，离赵巷和青浦城区较远，同时距离在建的17号线公里左右的路程，加之开发商不愿降价，两者的叠加效应使得客户被分流。
同样的位于青浦区徐泾镇的万科天空之城，与上述楼盘有着不同的景象。据项目经理称，今年3月初开盘至今，300多套房源开盘当日500多组客户认筹，去化八成以上，目前只剩下一些较差的楼层。
向经理告诉记者，目前青浦区地铁沿线的新盘竞争力比较强，尤其是离大虹桥最近的徐泾镇，该区域一手住宅少，二手住宅价格又高。只要有新盘开出，价格也适中甚至略低于二手房，就会很抢手。
记者观察发现，就当前上海楼市而言，如果本身价格和周边二手房价格相差不大，且以低价入市比如朱家角新城，在新政出台后其低价盘依然很抢手。
再以上月开盘的路劲上海派三期为例，在开盘后依然出现了“排队买房”的情形，总价220万元、68平方米的小户型被称为上海刚需族的“落脚地”，其开盘单价每平方米33000元的价格则被称为“稀缺”价格。
向经理告诉记者，目前300万元以下的房子在上海属于稀缺品，刚需客户在市场上选择面窄，只要有此类产品就会遭到疯抢，而这主要是受贷款政策影响。
不过，向经理强调说，相对而言，总价在400万元以上的房源，客户基本属于二次置业，有过贷款记录的首付较高，因此除非房子品质很好，不然就会出现上述青浦某楼盘去化慢的情况。
近日，北京、石家庄等多地再度加码楼市调控。在今年的中国发展高层论坛上，房地产在政府官员和专家的发言中“出镜率”可能是最高的。
3月19日，国家发改委主任何立峰在论坛上表示，当前中国经济发展面临三大结构性失衡，其中之一就是房地产和实体经济的失衡。何立峰提到，有大量资金涌入房地产市场，曾经一度带动了一线城市和热点二线城市的房价过快上涨，进一步推高了实体经济发展的成本。为此，要分类调控因城施策，加快健全促进房地产平稳健康发展的长效机制，控制信贷资金过度流向房地产业。
对于房价上涨，何立峰认为，目前，有大量资金涌入房地产市场，也进一步推高了实体经济发展的成本。
国务院发展研究中心市场经济研究所所长王微的观点与之类似。王微认为有大量的非银行资金，包括实业、企业的资金以及一些资本市场的资金大量进入房地产，形成了整个经济中资金的脱实向虚过程，带动了整个房地产价格的快速上涨。
“房子是用来住的，不是用来炒的。”这一定位也成为近来政府官员和专家学者口中的高频词。在此定位下，近日来，北京、石家庄、郑州、广州等城市购房政策再度收紧。例如，北京要求二套房首付比例提高至60%，广州也深夜宣布，单身限购一套，连续缴纳社保时间由3年变5年。
“2016年的新增贷款中高达45%的是房地产相关贷款。中国信贷的急剧扩张及其相伴随的脱实向虚风险值得高度警惕。”华融证券首席经济学家伍戈谈道。
就此时多地出台楼市调控政策，易居研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者表示，今年2月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为0.3%，相比1月0.2%的增幅有所扩大，这也解释了3月各地密集收紧购房政策的现象。
去年，楼市去库存也是供给侧结构性改革的主要内容之一。今年全国两会期间，国务院总理李克强作政府工作报告时，也再次明确提到“因城施策去库存”。在去库存之外，今年房地产调控任务中还增加了“加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”。
在3月19日的演讲中，何立峰表示，要想解决地产和实体经济的失衡，应通过稳健的货币政策，深化土地改革，加快监管协调机制，妥善处置不良资产，确保不发生系统性的风险。要坚持因城因地去库存，按照房子是用来住的，不是用来炒的定位，分类调控因城施策。何立峰还提及，下一步将控制信贷资金过度流向房地产业。
当前，抑制房地产市场炒作，抑制资金“脱实向虚”基本已成为社会共识。但是对房地产而言，如何区分“虚”与“实”也考验政策搭配和调控技巧。
伍戈对《每日经济新闻》记者表示，房地产既有居住属性，也有投资投机属性，但二者的区分是困难的。
“由于产业之间复杂的关联性，抑制房地产业的同时也将抑制钢铁、水泥、挖掘机等实体制造业。另外，为了抑制资产泡沫，总量性工具的不恰当使用对实体制造业也会有负面影响。”伍戈说。
除了因城施策和控制信贷，在王微看来，房地产市场还涉及金融、土地、财税、投资、立法等的政策和手段，所以需政策的合力综合施策才能够解决当前市场面临的、长期需要破解的问题。
具体来说，王微表示，房地产市场健康发展的长效机制还包括进一步厘清政府和市场的关系，其中还包括了中央政府和地方政府的关系，市场发挥更多的配置资源作用，特别是满足多元化、多样化、多层次化的住房需求。政府更多地发挥在规划、立法、特别是保证低收入人群住房需求上的作用。
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